REITs产品概况

目前上市的28支REITs中，园区基础设施REITs共占9席之地。已上市的园区基础设施REITs共募集195.961亿元；自上市至2023年7月14日，各 REITs成交金额为3.41亿元，园区基础设施REITs自上市成交额为1.04亿元，占比30.56%。 未来产业园REITs规模将进一步扩充，根据公开资料显示，易方达广州开发区高新产业园REIT目前已经申报。

REIT运营机构为原始权益人，项目运营经验丰富。2021年首批上市产业园区底层资产主要位于一线城市，2022-2023 年下沉至二线城市：2021年除东吴苏园REIT底层资产所在的苏州市为新一 线城市，其余3支REITs所在的深圳、上海、北京均为一线城市。2022-2023年上市产业园REIT，除临港创新产业园REIT底层资产位于一线城市 上海以外，其余REITs均位于二线城市：合肥高新创新产业园REIT底层资产位于合肥，东久新经济REIT底层资产位于江苏多个城市，和达高科 REIT底层资产位于杭州，湖北科投光谷REIT底层资产均位于武汉市。 东吴苏州产园REIT资金规模最大：2021-2023年上市的9只产业园REIT中，募集规模最大（包括扩募后REIT）为东吴苏园REIT，共34.92亿元。 博时蛇口REIT基金存续期最长：2021年第一批上市产业园REIT中，博时蛇口REIT基金存续期最长，为50年，华安张江光大园REIT基金存续期最 短，为20年。2022-2023年上市REIT存续期在30-45年。 整体现金分派率在3.55-5.41%：2021-2023年上市产业园REIT现金分派率为3.55%-5.41%，现金分派率会因REITs股价波动而变化。

(资料图片)

底层资产均已成熟运营3年以上，出租率基本在85-100%。底层资产由于所在城市能级不同，租金水平存在差异。租户业态多样，信息技术业、制造 业为主要组成，有一定聚集效应。

租金较周边优质项目仍有一定上升空间。万海大厦、光明科技园、2.5产业园、东久金山智造园、湖北科投REIT资产平均租金分别为137.2元/平方米/月、53.23元/平方米/月、61.2元/平 方米/月、 29.5元/平方米/月和65.99元/平方米/月，较周边项目租金水平处于高位； 万融大厦、张江光大园、东久（昆山、无锡、常州）智造园、协同中心位于周边租金中等水平，未来仍可通过项目品质提升来提高租金水平；张润大厦、国际科技园、互联网创新中心、孵化加速器高新睿成、君道、临港制造园、和达药谷一期项目和孵化器项目月平均租金基本位于周 边优质项目最低租金水平，甚至低于最低租金水平，具有较强的竞争优势，未来有望通过提高品质、优化租户结构等进一步提高租金水平。

各底层资产运营稳定，出租率维持高位：自2018年以来，九支产业园REITs底层资产出租率整体维持在较高水平。截至2022年底，临港创新智造 产园REIT、东久新经济REIT底层资产连续维持满租状态，表现优秀。中关村REIT、合肥高新产园REIT的高新睿成资产和湖北科投光谷产园 REIT的光谷软件园C6栋、互联网+项目出租率分别为81.29%、82.33%、72.86%和78.83%偏低，未来仍需要进一步寻找客源，降低空置率。

受互联网行业下行和宏观经济下行影响，部分产业园REITs2022年底出租率下降：蛇口产园REIT租户所处行业为文化创意、信息技术、传统行业， 受经济周期影响较大，原有租户退租后未能补足出租率缺口，出租率下滑。中关村REIT因承租人从事互联网行业居多，受互联网行业下行裁员影 响，出租率下降。张江REIT底层资产出租率略有下降。张润大厦2023年5月受OPPO旗下哲库事件影响较大，但因其及时与4位有意向的租户签 订租约，预计出租率不会下滑过大。

重要租户租赁占比情况：从形成集聚效应和分散出租风险来看，最大租户租赁面积占比不宜过高，否则会有单一租户的风险（即单一租户出现 退租会导致空置率短期迅速上升）。临港创新产园REIT、张江REIT、湖北科投REIT前十大租户租赁面积占比最高，在70%以上，最大租户租 赁面积占比也最高，在25%以上。相对来说，蛇口产园REIT、东吴苏园REIT、华夏和达高科REIT的孵化器项目的前十大租户租赁面积占比最 低，均小于40%，最大租户租赁面积占比也较低，在5%以下。

租户业态构成情况：各项目底层资产均具有多元化的租户基础，张江REIT、合肥高新产园REIT、东久新经济REIT、中关村REIT、临港创新智 造产业园REIT底层资产的租户行业集中度较高，存在一定的产业集聚效应，有助于建立租户粘性；蛇口产园REIT、和达高科REIT底层资产的租 户同一行业集中度相对较低，但行业与行业之间存在协同效应，也有助于提升租户粘性。对于有政策调控的行业（例如教育、金融、房地产等）， 调控过程中稳定性较弱，可能会对底层资产出租率和租金有一定影响。

租约年限情况：蛇口产园项目租约期限在1-3年，张江光大园租约期限主要集中在5年以上，东吴苏园项目的国际科技园租约期限在1-3年，中 关村项目租约期限为2-3年，华夏合肥高新REIT有24%的租户租赁合约为5年，17%的租户租赁合约在3-5年，46%的租户合约在2年以下，临 港REIT底层资产以3-5年和5年以上租约为主，5年以上的租约占比70.56%；东久新经济REIT签约期多在5年及5年以上；和达高科REIT底层 资产租约期限以1-3年为主，湖北科投光谷REIT期限超过 3 年（含 3 年）的租约占比为 66.50%，期限超过 5 年（含 5 年）的租约占比为 38.24%。由此可见，各产业园项目底层资产租约期限基本为3年，设置较为合理。一定年限的租约可以保证租金的稳定性，同时留有续约调 租的空间。

租约到期分布情况：总体来说，各项目于2023-2024年期间或将面临一轮租约集中到期风险。2023-2024年间除了临港创新产业园REIT外， 其他REIT底层资产中大部分将面临租约到期。临港创新产园REIT底层资产租户客群多元化，租户实力较强，整体租赁期限分布合理且因其产 业载体属性，主要行业集中在精密机械、高新材料、汽车装备和生物医药等高新技术行业。

首批上市REITs于2022年2月达到峰值，略有下滑后在高位区间波动，2023年3月以来持续下跌至今，部分REITs跌破发行价：2021年首批上市 的产业园区REITs因其稀有资产属性，二级市场价格一路攀升，2022年1月底财政部、税务总局REITs试点税收优惠政策颁布后，价格达到顶峰。 2022年资产运营平稳，且国内经济预期向好，2022年股价均在高位区间波动。2023年以来，经济预期持续下行，REITs底层资产租约在该时间 短均面临集中到期挑战，再加上哲库退租事件影响和一季度业绩不及预期影响，投资人信心下滑，对资产运营稳定性要求更高，REITs价格下跌 至今。截至2023年7月14日，现价高于发行价的REITs仅有张江REIT、东吴苏园REIT、临港创新产园REIT、东久新经济REIT。

出租率稳定性是影响投资者对产业园REITs表现预期的重要因素之一：2022年中关村REIT因其底层资产接近满租的出租率和地处北京的优越地 理位置，以后来者居上姿态创下产园REITs版块股价记录，但2023年中关村REIT股价下跌最为严重，其整体出租率下滑至81%。华安张江光大 产园REIT虽受到哲库退租事件影响，但出租率仍保持90%以上，加上有新扩募资产的增持，股价下跌后仍高于发行价。

产业园REITs估值整体较合理：PV乘数=REITs估值/ABS估值，可用于衡量REITs溢价率水平。目前PV乘数高于1的有华夏合肥高新REIT、临港 创新产园REIT及东久新经济REIT。

资产估值及预期收益

出租率预期值：各项目出租率预期值均较为乐观，以95%为众数，5年后的出租率预测均稳定在85%-98%区间。预测出租率逐年递增最终稳定 保持不变的项目有蛇口产园REIT的万融大厦、东吴苏园REIT、合肥高新产园REIT、中关村REIT的孵化器项目、华夏和达高科REIT、湖北科投 光谷REIT的光谷软件园A1-A7栋、C6栋、互联网+项目，原因是其底层资产较为优质，原始出租率尚有提升空间；预测出租率先减后增的有湖 北科投光谷REIT的光谷产业园E3栋项目，其原因是评估当年为满租状态，需考虑到后续租约集中到期需重新招商或续约对出租率产生的影响； 预测出租率稳定或变化不大的有蛇口产园REIT万海大厦及光明科技园加速器二期、张江REIT、中关村REIT互联网创新中心5号楼、临港创新智 造产园REIT、国泰君安东久新经济REIT，原因是其底层资产接近满租，维持原状即可；预测出租率递减的有中关村REIT的协同中心4号楼，原 因是原始出租率为100%，故预测出租率未来下跌到98%，为保守预测。

Alexandria Real Estate Equities, Inc.是美国马里兰州的一家公司，成立于1994年10月，已选择REIT进行联邦所得税征税，是股权类REITs。 公司是一家标准普尔500办公房地产投资信托公司，是首个也是最长的终身业主、运营商和开发商，专注于AAA级创新集群位置的协同生命科 学、农业技术和科技行业发展。公司所处的AAA位置非常适合生命科学、技术和技术实体租赁，靠近专业技能、知识、机构和相关业务的集中 地。这些关键的城市地点的特点是，新房东进入门槛高，租户退出门槛高，可用空间供应有限。

市值及股价走势：ARE.N于1997年05月28日在美国纽约证券交易所上市，上市至今股价一路升高，上市初股价仅20.63USD/股，2022年3月31 日股价达到巅峰值224.95USD/股，2022年底公司市值约350亿美元。截至2023年7月17日数据，目前股价下跌至119USD/股，截至2023年7月 17日数据，公司市值为206.87亿美元。虽然自2022年以来股价持续下跌，但仍是上市初股价的5倍以上。

运营情况简介：根据公司2022年年报，上市以来，公司管理的总面积由150万平方英尺（约14万平方米）扩张到7460万平方英尺（约690万平 方米），管理的不动产数量由15个增加至432个，旗下租户由35个增加至上千个，营收从3500万美元增长至26亿美元，FFO从1700万美元增长 至14亿美元。

底层资产主要用于生命科学、农业技术和科技行业的办公和研发，资产行业集中度较高但是地域分散性强：该REIT聚焦生物医药、高科技领域 优质资产，优质资产具有稀缺性。2013-2022年以来，该REIT底层资产数量从180个增加至432个，容量较大。从该REIT管理的物业面积、数 量及租金收入地理分布上来看，该REIT的行业集中度较高，但从地域上来看，REIT底层地产遍布美国各个发达区域，区域分散度高。一般来 说，行业集中度过高，会给REIT带来一定的行业风险，但也有利于管理者提升管理该行业资产的能力。此外，资产地域分散性广，也有助于分 散一定的高集中度风险。从行业性质、资产稀缺性、REIT容量、行业集中度、资产分散度等方面综合来看，该REIT风险抵御能力较强。

批新的房产来扩充其资产池。除房产外的第二大资产为递延租金支出，占比2.7%。第三大资产为货币资金，占比2.3%。其中2022年货币资金相 较于2021年增长了149.44%，源于其2022年租金收入增加。 负债端主要由应付无抵押票据构成：ARE有开发和改造业务，所以会存在较多的应付无抵押票据，2022年该部分占总负债的78.67%。负债端第 二大组成为应付账款、应急费用及租户保证金，2022年占比约19.25%。 资产负债率逐年下滑，固定费用覆盖率逐年上升：2018-2022年，公司资产每年不断增加，同时每年会提前清偿部分债务，故资产负债率持续下 滑至36%。此外，固定费用方面每年从2018年的4.2X上升至2021年的5.3X，主要是由于收入增加，2022年略有下滑。总的来说，目前ARE的财 务状况逐年稳健。

中美REITs差异总结及启示

资产定位：我国目前上市的产业园REITs底层资产多为单一地区的单个或者2-4个同类型资产，资产的行业集中度较高，单一资产的风险相对较 大。而ARE底层资产分布地区广、容纳的资产数量多，虽然有较高的行业集中度，但地区分散度高可以减轻单一资产带来的风险。此外，ARE资 产的定位是只收购管理其优势领域（租户集群为生物制药研究、科技等）的资产。

租约异同：租金结构上主要有两个方面的差别，首先是租金的构成，ARE通过三净租赁控制成本结构，维护运营费用由租户自行承担，而我国 REITs的底层资产因出租而产生的维护运营费用仍然由出租方承担；第二个差异是租金来源的差别，ARE的租金来源于原来已出租的物业再出租 和新入市的物业，前者租金增长的稳定性强，后者增长弹性高；租约上的差别主要是期限长度，ARE签订的租约多在五年以上，加权平均租约期 限在9年以上，而我国REITs中仅临港创新产园REIT、东久新经济REIT、湖北科投光谷REIT的租约在5年左右。

管理异同：我国REITs可以通过扩募的形式扩充资产，新募集资金的程序较长、审批多，而ARE可以通过使用杠杆购入资产，同时也可以根据经 营情况自主选择出售经营不良的资产，管理者的主动管理自由度更高。

总的来说，美国REITs经过了20多年的发展，市场比较成熟，单个资产的短期盈利波动对整个REIT层面的盈利影响较小，资产风险分散。我国 REITs目前尚处于起步阶段，未来制度完善还有广阔空间。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）